Le locazioni al tempo del Covid-19

La straordinaria situazione cagionata dall’emergenza del Covid-19 sta mettendo a dura prova molti inquilini che si trovano in difficoltà a pagare i canoni di locazione; correlativamente il problema si ripercuote sui proprietari degli immobili, che su quell’entrata economica fanno conto.

I decreti fino a oggi promulgati si sono occupati della questione con due scarne norme (gli artt. 65 e 103 del DL n. 18/2020), che non prevedono né la sospensione né dei pagamenti dei canoni né una loro riduzione.

L’art. 65 del DL n. 18 del 17 marzo 2020 si è occupato delle locazioni commerciali e va letto alla luce della circolare n. 8 del 07/04/2020 dell’Agenzia delle Entrate. Ha introdotto un credito di imposta nella misura del 60% dell’importo del canone di marzo per la locazione di botteghe e negozi; riguarda i soli immobili rientranti nella categoria C/1. Non tutti possono però beneficiarne, ma solo i titolari di attività di vendita di beni e servizi al pubblico che rientrano fra quelle oggetto di sospensione, in quanto non essenziali (l’elenco è quello di cui agli allegati 1 e 2 del DPCM n. 6 del 11/03/2020). Il credito d’imposta sorge solo dopo il pagamento del canone.

L’art. 103 comma 6 del DL n. 18 del 17 marzo 2020 ha invece previsto la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili anche a uso non abitativo fino al 30 giugno 2020.

Pertanto, riassumendo:

L’esecuzione degli sfratti è sospesa fino al 30 giugno 2020.
Non sono previste sospensioni per il pagamento dei canoni di locazione; questo vale anche per le locazioni degli studenti fuori sede.
Non è prevista alcuna riduzione, né è previsto un obbligo per il proprietario di rivedere l’importo del canone. Tuttavia, ai sensi dell’art. 10 del DL 133/2014, se vi è l’accordo fra proprietario e conduttore, è possibile rinegoziare o sospendere per qualche tempo il canone delle locazioni (abitative e non), fermi tutti gli altri punti del contratto in essere. L’accordo, esente dal bollo, dovrà essere registrato per evitare di pagare le imposte sulla maggiore somma già indicata nel contratto di locazione; la registrazione è gratuita.
A favore dei titolari delle attività di botteghe e negozi accatastati come C/1, che hanno dovuto chiudere perché non essenziali, è stato introdotto un credito di imposta pari al 60% del canone di marzo, purché esso sia stato corrisposto;
Nel caso di impossibilità per il conduttore di pagare il canone per perdita del reddito, sarà possibile valutare la sussistenza dei presupposti per un recesso anticipato.
Rimane in ogni caso ferma la possibilità di ricorrere ai consueti strumenti a sostegno delle locazioni abitative (i c.d. contributi sull’affitto), ossia al fondo affitti istituito per ragioni di reddito con l’art. 11 della legge n. 431/1998 e al fondo morosità incolpevole istituito dall’art. 6 del DL n. 102 del 31 agosto 2013 convertito con modifiche nella legge n. 124/2013. Per usufruire di tali strumenti, occorre rivolgersi al Comune di residenza.

Avv. Cristina Massocco

1. Art. 65 (credito di imposta per botteghe e negozi):

a. Al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19, ai soggetti esercenti attività d’impresa è riconosciuto, per l’anno 2020, un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1.

b. Il credito d’imposta non si applica alle attività’ di cui agli allegati 1 e 2 del decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 11 marzo 2020 ed è utilizzabile, esclusivamente, in compensazione ai sensi dell’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.

c. Agli oneri derivanti dal presente articolo si provvede ai sensi dell’articolo 126.

2. Art. 103 (sospensione dei termini nei procedimenti amministrativi ed effetti degli atti amministrativi in scadenza): “L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020”.

3. Ai sensi del DL 102/2013, è considerata incolpevole la morosità determinata dalla sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento del canone locativo a ragione della perdita o consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare. La perdita o la consistente riduzione della capacità reddituale possono essere dovute ad una delle seguenti cause: perdita del lavoro per licenziamento; accordi aziendali o sindacali con consistente riduzione dell’orario di lavoro; cassa integrazione ordinaria o straordinaria che limiti notevolmente la capacità reddituale; mancato rinnovo di contratti a termine o di lavoro atipici; cessazioni di attività libero-professionali o di imprese registrate, derivanti da cause di forza maggiore o da perdita di avviamento in misura consistente; malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare che abbia comportato o la consistente riduzione del reddito complessivo del nucleo medesimo o la necessità dell’impiego di parte notevole del reddito per fronteggiare rilevanti spese mediche e assistenziali